TicketBAI Bizkaia para administradores de fincas — qué cambia en 2026

¿Qué es BATUZ?

BATUZ es el sistema de la Hacienda Foral de Bizkaia (HFB) para cumplimiento fiscal en tiempo real. Engloba dos elementos:

TicketBAI: la firma digital de cada factura emitida y encadenamiento entre ellas vía SHA-256.
LROE (Libro Registro de Operaciones Económicas): envío telemático de los modelos 140 (autónomos), 240 (sociedades) y 240A (administradores de fincas en CCPPs).

¿Qué cambia para administradores de fincas en 2026?

Aunque BATUZ se activó por fases, en 2026 entra en obligación general para todas las CCPPs administradas por una persona o sociedad obligada al impuesto sobre sociedades. El modelo es 240A: el administrador presenta el LROE de cada CCPP por separado, identificando la comunidad por su CIF.

Lo importante: cada CCPP tiene su propia secuencia de facturas encadenada (cuotas de propietarios, derramas, contratos servicios). El administrador no puede mezclar los flujos fiscales entre CCPPs aunque las gestione todas desde el mismo software.

Software garante registrado: la decisión clave

Solo se pueden emitir facturas TicketBAI desde un software registrado en el listado oficial de software garante de la Hacienda Foral de Bizkaia. El proveedor debe haber pasado:

Memoria descriptiva del software firmada digitalmente.
Prueba de envíos correctos al entorno de pruebas DFB con NIFs ficticios (NIF M140 = 99981057B, NIF M240 = A99811028).
Inscripción y obtención del nº registro publicado en lista pública.

Si tu software no está registrado, las facturas que emite NO son válidas a efectos TicketBAI. Las CCPPs gestionadas con software no garante quedan en incumplimiento — y la responsabilidad es del administrador, no del proveedor.

Errores comunes a evitar

Encadenamiento roto al cambiar de software: si migras de un software a otro, la primera factura emitida con el nuevo debe referenciar la huella de la última firmada con el anterior. Saltar este paso invalida la cadena.
Facturas rectificativas mal vinculadas: el campo FacturaRectificada exige el ID + huella de la original. Sin esto, la rectificación es inválida.
NIF de comunidad mal formateado: las CCPPs tienen CIF tipo H/E. El dígito de control se calcula distinto que un CIF normal. Error de validación = factura rechazada.
QR mal renderizado en PDF: TicketBAI exige QR PNG con código TBAI legible. Imprimir solo la URL en texto incumple norma.

Coexistencia con VeriFactu

Si el administrador gestiona CCPPs en Bizkaia + Gipuzkoa + Álava + resto del Estado, necesita un software que coexista BATUZ (Bizkaia/Gipuzkoa/Álava) con VeriFactu (AEAT territorio común). Cada CCPP usa el motor que le corresponde según su domicilio fiscal. Confundir el motor envía facturas al organismo equivocado.

En PropiedadGO unificamos VeriFactu, TicketBAI BATUZ, SII Navarra y NF525 Francia en un solo software garante registrado. Conoce PGContable — ERP fiscal para PYMES inmobiliarias y administradores de fincas.